案例：2005年8月1日，陈某与甲镇乙村村委会签订房屋租赁合同，约定将村委会大门西侧临街楼房租赁给陈某，自2005年8月1日起至2057年8月1日止，租赁费共计54000元。后该县开展集体经济合同清理工作，指出该合同期限违反法律规定需要整改。合同双方协商无果后，乙村村委会向法院起诉，请求依法确认双方于2005年8月1日签订的楼房租赁合同自2025年7月31日起为无效合同。
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”及第一百五十六条“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，结合双方当事人在2005年8月1日签订涉案租赁合同，租赁期限长达五十二年的事实，认定涉案租赁合同超过二十年的部分无效。
总结，签订的房屋租赁合同约定的租赁期超过二十年的，双方当事人应先协商以补充协议或重新签订合同的方式补正，若协商不成，诉请法院确认合同效力。
案例：2009年，被告山西省五台县某界村民委员会（以下简称某界村委会）与第三人张某如、郭某华签订《林权买卖合同》约定：因硬化通村路工程项目资金短缺，经村支两委村民代表会议决定，将登记在村集体名下的220亩林地作价2.5万元，转让给张某如、郭某华经营，经营期为30年。案涉合同签订时，该村未选举村民代表。而根据张某如、郭某华提供的2008年5月出卖案涉林地时的干群会议记录显示，仅有十人参加会议并签字按印。该村现有人口八十八人。原告安某堂等五十四人系该村村民，于2020年4月提起本案诉讼，以某界村委会未召开村民会议，未经村民代表同意，未依法公示并报当地政府批准，擅自将集体林地承包给他人，严重损害村民集体利益为由，请求确认《林权买卖合同》无效。
法院一审认为，农村土地承包依法必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。某界村委会与张某如、郭某华订立的《林权买卖合同》实为林地承包合同，但未按法定的土地承包程序进行，违反《农村土地承包法》的强制性规定，判决确认案涉《林权买卖合同》无效。二审判决驳回上诉，维持原判。
总结，对于涉及村民利益的重大事项须经村民会议或者村民代表会议讨论决定的民主议定程序规则，是《农村土地承包法》的明文规定，当事人对此当属明知。交易相对人在承包时，应当按照法律规定，对村民会议或者村民代表会议决议进行合理审查。本案中，承包方提供的会议记录显示，订立合同时仅召开了干群会议，且只有十分之一的村民参加会议并签字按印，明显不符合法律规定的民主议定程序。其未尽合理审查义务，不能认定为善意交易相对人。人民法院依法确认林地承包合同无效。
当然，在实践中并非一旦未履行民主议定程序就必然导致合同无效，根据不同的情形，法院对该类事项的认定也有所不同，但合同无效的风险始终存在，在此提醒集体经济组织，在遇到此类问题时，村集体经济组织应当及时补正民主议定程序瑕疵。
总所：0731-89831716
地址：长沙市岳麓区云栖路559号洋湖国际创富中心3栋213（别墅）
张家界分所：0744-8888176
地址：张家界市永定区大庸桥街道天诚国际小区一栋24楼
自贸区长沙片区分所：0731-86397390
地址：长沙市人民东路与东七路交汇处铭城绿谷产业园17栋1610
