打着不要让孩子输在起跑线上的名号，学区房的热度、炒作从未间断。越来越多的家庭受到影响认为学区房是孩子上学的重要环节，住学区房孩子就能享受优质的教学资源。然而，现实生活中也经常有老人为了孙辈落户上学将自己的房产过户到孙辈的父母名下。此种情况下双方系基于何种法律关系而过户？当一方主张赠与，一方主张借用时法院该如何认定？
基本案情：奶奶是房屋的所有人，为了让重孙上学，将自己所有的房屋“借用”给孙子、孙媳。双方在不动产登记部门签订《赠与合同》，载明奶奶将案涉安置房屋赠与孙子、孙媳二人，并将案涉房屋登记在该二人名下。现奶奶将二人诉至法院，主张当初过户房子是为了让重孙上学，只是借用，并非将房子赠与二人，二人也承诺给孩子办完入学就将房子返还，但后来一直不配合转移登记房产，故请求法院判令双方签订的《赠与合同》无效，被告协助原告将案涉房屋转移登记至原告名下。两被告共同辩称，自己一直在照顾原告，原告赠与房产是因为希望二人继续照顾她，并非因为孩子上学，双方之间的《赠与合同》真实有效。
本案的争议焦点：原被告之间的《赠与合同》是否真实有效？首先我们需要明确赠与合同虽是无偿合同，但此种无偿往往基于受赠人对赠与人在感情、生活等方面照料的付出，尤其是涉及房屋等对赠与人具有生活保障作用的不动产，财产所有权人更会基于一定的目的作出赠与决定。而综合该案查明的事实，奶奶与两被告之间不存在真实的赠与合同关系。理由如下：
第一，奶奶欠缺赠与动机。孙子、孙媳并没有实质对其生活进行照料，所以没有基于一定的目的，也就无法认定是赠与。
第二，证明书中，记载的仅为涉案房屋“过户在孙子”名下。“过户”即所有权的转移登记，该客观事实可能基于多种不同基础法律关系而发生，并不能明确一定是基于赠与法律关系发生。
第三，奶奶与两被告对该房屋的处理系无权处分。涉案房屋系奶奶与爷爷夫妻双方共有财产拆迁后的安置房屋，在爷爷去世后，相关继承人对该房屋享有权利。奶奶与两被告在未经与其他继承人协商的情况下，以赠与方式办理所有权转移登记系无权处分。
第四，两被告以涉案房屋办理子女入学手续的目的性较为明显。基于第三点奶奶无权处分，而孙子、孙媳两被告并非善意，所以无法善意取得该房屋。
综上，采信奶奶的主张，认定双方并非赠与的法律关系，只是借用，孙子、孙媳具有返还义务。根据《民法典》第一百四十六条的规定，虽然原被告双方以签订《赠与合同》的方式办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，但该行为系双方共同的虚假意思表示，属于无效。又根据《民法典》第一百五十七条的规定，二被告应当返还案涉房屋，奶奶要求二被告协助将房屋所有权转移登记至其名下，法院予以支持。
《民法典》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而“借房登记上学”，该登记行为也会使房产这一重要不动产脱离真实权利人而存在。对真实权利人而言，该行为会产生极大的法律风险，因此应尽量避免类似行为。如果必须从事该行为，则需要拟定内容明确的协议，并邀请第三人作为见证方在协议上签字；另外一定要尽早要回房屋所有权，以免出现房屋被抵押、拆迁而无法得到补偿等不利情形。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
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